本文作者为中信建投房地产小组
自从入行房地产研究以来，想详细梳理人口迁徙的念头就一直存在，但过去由于数据统计的缺失和时滞，问题一直难以得到准确解释。庆幸的是，感谢这个移动互联网迅速发展的时代，借助BAT带来的互联网大数据，全国各个省市区域人口流动的脉络似乎越来越清晰，我们得以用更加多元化的角度来审视城市人口战争，这对于房地产行业城市之间的选择带来参考意义。
1、零和博弈——渐行渐近的城市战争
内生性人口红利的趋缓
回顾我国房地产业快速发展的30年，本质是人口红利加速释放的30年，这期间我国总人口净增加了3.24亿，其中15岁至64岁的人口数量保持了12年的连续增长，人口红利的快速释放也加速了城乡的聚集，2014年人口密度也比1980年增长了38%，城镇化率从80年代初不到20%的水平晋升至50%以上，带动了人口布局的重构，也推动了城市群发展以及房地产行业的需求释放。
但进入“十二五”末，人口红利的可持续性已经成为各个学界关注的问题。一方面，人口总量增速开始下行，人口自然增长率已经下降至5%以下，老龄化问题日趋严重，另一方面，劳动力人口占比也出现拐头，抚养比正逐步抬升。我们此前在年度策略中做过测算，主流城市的购房年龄段主要集中于25-34岁和35-44岁，这部分人群从2015年开始，占比下滑斜率将逐步加大，虽然我们认为在2025年以前，25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右，但从大趋势来看，人口红利的下降已经成为不可回避的话题。
9%对33%，城市之间的人口争夺战
事实上，即使在人口红利持续释放的21世纪，城市之间的人口争夺战就已经开始。根据北京BCL的街道精度的数据研究，全国39007个乡镇街道的平均密度为873人/平方公里，到2010年则上升到977人/平方公里，人口增长的趋势延续，但是这10年间依然有33%的街道人口密度出现了下降，而出现大幅增长的街道仅有9%。
这说明即使在我国城镇化进程一直都伴随着充满集聚效应和极端分化的过程，这当中城市边界的增长并不是普惠，而是零和博弈，这个现象将会在未来人口红利趋缓的过程中日趋明显，如何在接下来的10年中选对城市，掌握剩余人口红利，将是房企面临的主要问题，因此研究这其中人口迁移的方向和原因是我们这篇报告的价值。
2、 21世纪以来人口迁移：马太效应下中部地区趋于“边缘化”
人口迁移规模扩大、速度加快
进入21世纪，我国流动人口开始呈现迸发增长的态势，2010年离开户口登记地半年以上的人数达到2.61亿，其中流动人口数达到2.21亿，相对于改革开放初期增长了34倍，其中2010年广东省流迁人口达到3681万，甚至超过了1990年全国流迁人口的总数，证明近30年来全国人口流迁规模和速度都是持续强化的。
区域间分化持续扩大，中部地区边缘化
从省际迁移结构来看，2000年至2010年，强势区域依旧维持强势，我国东部地区人口迁入量上占有绝对优势，迁入人口占全国迁移总人口的比重达到了82.4%，而西部中部分别仅占12.1%和6.5%。细化来看：
1、东部超大省市继续傲视其他区域。北京、上海、天津三大超大城市的净迁移人口比重从2000年的17.5%、18.2%和6.6%增长到了2010年的34.5%、37.9%和21.0%，马太效应明显。六普期间人口净流入规模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江苏全部来自于东部地区。
2、中部区域首次成为全部净迁出地区。在山西从五普的净迁入变成净迁出后，中部地区全部变成净迁出地区，尤其安徽、江西、四川、贵州等中部成片地区的净迁出人口占到全国的53.6%，其中安徽净迁出人口比重占到15.0%，为全国最主要人口迁出中心。
3、西部地区仍存在一定程度凝聚力。在东部地区强大集聚效应下，西部有大量人口迁出，但宁夏、青海、西藏、新疆等地区依然保持净迁入，说明西部内部依然具备较强凝聚力。
迁移中心发生微妙改变
21世纪后，全国人口迁移中心发生改变，上海、北京、浙江、广东、天津、福建和江苏成为新一轮人口迁移中心，其中上海、浙江、天津、福建和江苏人口吸引作用继续提升，而北京、浙江和广东吸引力略有下降，新疆则失去了迁移中心的地位。
从迁移中心人口来源来看，随着交通工具升级以及产业重心的转移，各个地区的人口构成也开始体现出变化：上海：“六普”上海的主要吸纳地区从江西和浙江变成了湖北和河南，主要在于江西人口更加偏向流入福建和浙江；北京：北京“六普”期间黑龙江取代四川成为主要被吸引地区，天津则没有发生大的变化，环渤海成为北京天津区域主要人口来源：浙江：浙江吸引人口中，河南人口大幅增加，取代了五普期间的湖北；广东：广东省人口来源中河南取代了江西；福建：福建区域吸引的人口中除了固有的重庆和四川，贵州人口占比也大幅提升。
人口迁徙是主导房地产市场的唯一要素
人口迁徙的集聚效应也直接导致了房地产市场结构的分化，据我们统计2014年，东部地区、中部地区和西部地区实现的房地产销售金额分别为59%、23%和18%，销售面积分别为48%、30%和22%，东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。
需要指出的一点是，回顾过去近20年，东部地区无论是在房地产开发投资还是成交量的集中度都是持续下降的，这点看上去似乎和我们所看到的人口向东部一往无前的集中趋势有所不符，但解释起来非常容易。过去十年东部地区房地产开发较为领先，市场成熟度以及土地开发成本皆较高，而随着商品房市场的发展，开发商逐步将市场拓展至成熟度较低的中西部地区，尤其在2009年左右开发商普遍将重心转移至中部地区的三四线城市，这也是我们看到2010年左右中部地区投资占比明显提升的主因，但由于这些城市大部分为人口净流出城市，在首批刚性需求被满足后，市场后续乏力的效应开始逐步显现，这也证明，追求人口净流入的城市是寻求房地产市场持续发展的唯一路径。我们认为在未来，中西部地区的成交以及投资份额将很难扩大，我们已经观察到2015年至今，东部地区开发投资的份额已经重新开始回升。
3、人口迁徙规律梳理
最早对人口迁移进行研究的学者是英国的雷文斯坦(E.Ravenstien)。他于1880年发表的一篇题为“人口迁移之规律”的论文。在这篇论文中，他提出了七条规律，主要是：1、人口的迁移主要是短距离的，方向是朝工商业发达的城市的；2、流动的人口首先迁居到城镇的周围地带，然后又迁居到城镇里面；3、全国各地的流动都是相似的，即农村人口向城市集中；4、每一次大的人口迁移也带来了作为补偿的反向流动；5、长距离的流动基本上是向大城市的流动；6、城市居民与农村居民相比，流动率要低得多；7、女性流动率要高于男性。在此基础上，美国学者E.S.Lee提出了系统的人口迁移理论——“推拉理论”。他首次划分了影响迁移的因素，并把它分为“推力”和“拉力”两个方面，前者是消极因素，促使移民离开原居住地；后者是积极因素，吸引怀着改善生活愿望的移民迁入新的居住地。
从我国情况来看，影响人口迁移的原因较为复杂，其中涉及区域环境、经济因素、社会文化等多元角度，国内也多有文献对此作出解释。根据我们掌握的数据整理，我们认为国内人口迁徙与“推拉理论”中的部分规律相当符合，可以将人口迁移的“拉力”简要归结为三点，即经济因素、距离因素以及资源吸引力，其中经济因素是最关键的核心，而房价，可能从来都不是一个影响的主要因素。
经济因素：对生活改善的憧憬
从经济角度，迁移人口的迁移决策主要受两方面影响，一方面在于迁移目的地的经济发展趋势，另一方面则受到迁移人口所处地区与目的地之间的经济差距大小影响，追求更高的工资水平和就业机会是主导因素。根据调查，我国因务工经商而迁移的人口比重从80年代的7.9%上升至2010年的45.1%，成为全国迁移的最核心原因，而其他如婚姻嫁娶、学习培训、投靠亲友等非经济因素占比皆出现明显下降。
我们比较了各个地区工资收入水平和净迁入人口的关系，结果显示两者呈现非常明显的正相关，证明具备较高的经济发展水平的地区对迁移人口产生巨大的吸引力。北京、天津、上海、江苏、浙江、福建等省份的平均工资相对较高，也带来更多的人口导入，其中来源地和迁入地之间的工资差距是助推人口流动的核心因素。
值得关注的是广东省作为21世纪以来人口导入规模最大的省份，平均工资却明显低于北京、上海以及深圳等区域，仅相对高于河南、湖南等人口迁出地，这实质上反映了广东省的人口导入结构中综合素质相对低于其他主流城市，同时也印证了广东省中大部分城市并不是人口迁移的最终站，而是人口反迁的中转站。
距离因素：迁移成本的控制
Cindy Fan曾经通过模型证明人口迁徙地区差异效果随着地域空间距离的长短差异而发生变动，说明人口迁移和空间距离存在联系。根据美国的普查局统计，在其迁移人口中，61%会留在原县区（美国州以下最大的行政区），在一个州不同县区间迁移的占19%，而在不同州之间迁移的仅占16%。我国铁路是迁移人口最主要使用的交通工具，迁移人口在跨省际迁移时会以省会城市为迁移核心城市，然后再向相邻经济圈扩散，因此我们整理了我国各省省会之间的站间里程来分析迁移人口及所吸引地区之间的距离。
分区域而言，以北京、天津为代表的环渤海经济圈的人口迁移主要以区域内部迁移为主，吸引的是各省之间的人口，如河南、河北和山东等。上海、浙江等长三角地区吸引人口相对较远，而珠三角对人口吸引辐射作用最强，除了湖南是毗邻省份，其余四川、重庆等皆是来自于距离较远的省份。而从迁出省份来看，除了安徽省迁入省份主要为江苏、上海等毗邻省份，其他河南、湖北、湖南、四川等省份均选择空间距离较远的省份。
但除了这些主要迁入地区和迁出地区，大部分省份的迁移距离都是空间距离较近，与吸引中心毗邻的省份，这点也得到支付宝大数据的印证，数据显示，2014年春运期间，十大最热线路分别为：广东—湖南、广东—湖北、北京—河北、广东—广西、上海—江苏、广东—四川、广东—江西、广东—河南、江苏—安徽、浙江—安徽，除了广东省，其他区域皆是毗邻省份之间的迁移，外出生活的用户中以离家200—800公里最为集中。
房价因素：从来都不是主因
如我们此前整理，追求更好的工作、更高的工资改善生活是我国人口迁移最重要的原因，而相对能提供更好的工作环境的区域往往意味着更高的房价和房租，因此对于作为一个理性经济人而言，在考虑区域拉力的时候，房价等要素并不是其考虑的首要因素。我们统计了美国在21世纪初人口迁徙的主要原因，其中主要包括工作迁移、婚姻变化、住房原因、气候条件等，其中住房原因、家庭变化、工作变化是美国人迁徙的核心要素，而其中住房原因中，美国人主要因为买新房和改善住房等，为了更便宜的住房占比仅仅10%，这也印证了我们此前的总结。
人口迁徙模式分类
根据以上信息我们对我国人口迁移的模式进行了分类，主要分为四大类：
第一类：超大城市集聚模式
我国东部沿海城市北京、上海、天津、广东是这类模式的主要代表（深圳包含于广东省），这种模式的主要特点在于，已经实现高度的城市化进程，就业非农化任务基本完成，城镇化速度逐步放缓，而人口处于高强度导入状态，但其中短期迁移人口比重较小，迁移流动人口具备较强的长期居留意愿。即使从制度因素来看，这些区域往往执行较严苛的“条件户籍”，但并不能阻止跨省户籍的迁入，背后反映的是全国大量高素质人力资本的不断注入。
第二类：外来农业人口导入模式
江苏、浙江、福建和广东等省份是这种模式的代表。这些地区具备相对较高的城镇化水平（低于第一种模式），处于快速增长城镇化阶段，人口处于净迁入状态，但人口沉淀性不强，农业户口人口的迁移比重较高，意味着这些地区未来常住人口市民化任务的艰巨。这些地区往往是城市群人口集聚的次中心和农业转出人口“阶梯型迁移”中以城市群核心城市为终极目标的“中间站”。
第三类：内生城镇化模式
河北、山东、河南、山西、陕西等非核心地区以及广西、贵州、青海、宁夏等中西部区域是这种模式的代表，这些地区城镇化水平略低于全国平均水平，城镇化发展速度温和，相对而言人口迁移活动强度较低（人口迁入迁出基本平衡），尤其跨省迁移和短期增量迁移比重较低，而长期迁移人口沉淀性较强。这种模式整体处于前两种模式的第三圈层，为前两种模式输送人口，而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。
第四类：人口逆迁徙模式
我们将东三省、内蒙古、江西、湖南、重庆、四川、安徽等省份划分为这种模式。这些地区城镇化水平处于全国中位数，虽然过去十年人口迁出现象非常明显，大部分都是中部人口输出地，尤其是农业户籍人口，但是自身的经济发展以及城镇化特色也吸引了省内城乡迁移以及外出人口回流。2000年-2010年地区为户籍所在地和常住地的外来人口比重均有所下降，印证这些地区户籍人口存在比较明显的返回式迁移。
4、房地产区域选择思考——把握人口迁移的脉络
区域发展机遇分析
如我们此前所述，过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远，未来房地产区域的选择需要更加重视区域人口的增长潜力，而其中人口迁移带来的红利将是兵家必争之地。基于报告中我们掌握的数据，我们对全国所有区域进行了量化排序，主要影响因子包括：六普期间人口迁移意愿（传统人口吸引力）、人口自然增长率（人口内生潜力）、大学教育竞争力（高素质人口吸引力）、大学生沉淀率（综合产业吸引力以及房屋购买力）、大学生增长率（潜在供给），由此来评判区域未来的潜力，这个潜力也算是从一个较新的角度，来为房企未来选择提供一个参考：
综合来看，广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给，山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机，同时也受益于京津冀的辐射。而安徽、四川、湖南湖北、东北黑龙江、吉林则相对吸引力较低，不但人口流出严重，在大学生吸引力方面也较为薄弱，也从侧面证明了区域产业升级已经迫在眉睫。根据表格我们也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序：
优先选择：一线城市仍具备广阔空间
从人口发展空间角度，我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间，这些区域经济发展迅速，工资水平具备极强的吸引力，同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏，可以凭借历史形成的优势，长期享受外来优质人口流入带来的人口红利，具体人口增长空间我们会在下一节详细阐述。
其次选择：城市次中心核心城市和国家战略区域
广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈，城镇化进程相对完善但仍存在空间，周边省份农村劳动力充裕，同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力，这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州，以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。同时我们建议关注具备国家战略支持的区域，如京津冀、长江经济带、一带一路等国家战略带来的部分省市人口迁移方向的变化。
再者选择：人口返迁的省会城市和区域单核城市
我们主要建议关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市，这些省份全都是人口导出型区域，但作为人口迁出的第一站，这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰，同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力，结合本地农村人口的城镇化，这些区域往往能享受双重人口红利，从而成为地方性的增长高地，如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。
警惕选择：所有人口净流出省份的非核心城市
根据BCL的统计，全国过去人口流出最严重的区域有两个：1、西部的川渝黔连绵区，除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域；2、东部的浙西南-闽西连绵区，该区域以山区为主，人口密度不高，经济相对不够发达，人口容易流向附近的珠三角和长三角。
对于大部分人口流出的省份而言，人口外迁的趋势不可逆转，其中具备人口提升空间的城市可能少之又少。以河南为例，外出人口在18个省辖市并不是均匀分布而是有明显的地域特征，全省只有省会郑州市是净流入地区，外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市，省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市，成为承接流入人口最多的地区。河南并不会是个例，如湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市成长的背后是非重点地级市、县级市的无限衰落，这可能是很多开发商需要警惕的。
重点一二线城市人口接近饱和了吗？
关于重点一二线城市人口饱和度的问题一直是市场关注的重点，学界也有多方面讨论，在这里我们不打算再用传统的国际人口密度来横向比较，而是用一个美妙的公式来回答这个问题——Zipf法则。
在区域经济学中，Zipf法则描述的是在一个国家，其人口数量排名第二的城市，是排名第一的城市人口的二分之一；排名第三的城市，是排名第一城市人口的三分之一。
可以理解为一个城市的人口排名和该城市的人口总数的排名应该等于一个固定值，各个城市人口排名的对数就应当与人口规模的对数成严格的负相关关系。
多个文献显示，美国以及十九世纪的中国和日本高度符合Zipf法则。根据Kenneth T. Rosen测算，1970年代的44个国家做了类似的检验，结果显示Zipf法则全部成立——用城市人口对数来拟合城市排名对数，绝大部分国家的拟合优度都大于0.98。
根据公式，我们用2013年中国人口的数据对Zipf法则进行了实验，计算每一个地级市市辖区的城镇人口数量，结果显示效果非常显著，拟合优度达到0.95。但是从图表上看，在人口数量少于500万以下的城市中，Zipf法则基本成立，而在人口多于500万的大型城市而言，人口要比公式拟合的要少，而且人口越多的城市偏离预测线越远。
之所以中国越大的城市越偏离Zipf法则的预测，核心在于中国大型城市在发展过程中受到了人为的限制，主要包括：户籍制度、大城市土地供应控制，以及一直以来我国对于500万以上人口特大城市人口规模的限制，这些导致的直接结果就是特大城市人口发展速度比正常要慢。
假设不存在框架性的限制，我国这些特大城市人口需要增长多少才能回归Zipf法则的预测线呢？我们也做了测算，结果显示，重庆、上海、北京、天津、成都、广州、深圳的人口分别需要再增长1620万、712万、383万、658万、453万、409万和388万才能符合Zipf法则，当然这个数据并不具备实质意义，但至少说明了当前重点一二线城市人口依然存在相当规模的提升空间，人口迁移的趋势仍将继续，因此对于开发商而言，不应再为重点一二线城市的人口饱和度犹豫。