由于楼市呈现出量价齐升的局面，中国房地产市场再度成为全民热议的话题。在这一轮的火爆行情中，房地产库存成了关键词。

公众普遍认为，目前这一轮楼市大涨行情以及政府发布的多项刺激购房措施的主旨在于化解高企的库存。官方数据称，截止2015年末，中国商品房库存总面积7.19亿平米。国务院发展研究中心副主任王一鸣此前指出，我国商品房去库存需要6年5个月。

政府也在不遗余力地强调楼市去库存，特别是在三四线城市和部分二线城市。去年的中央经济工作会议指出，化解房地产库存是今年经济发展五大任务之一。国务院总理李克强在政府工作报告中也首次提到“因城施策”去库存。

那么，中国房地产市场真的供大于求吗？中金公司首席经济学家梁红认为，当前量价齐升的局面显然不支持楼市供给过剩之说，也未显示出住房需求由于周期性或结构性调整而低迷不振。城市住房未来可能面临供给不足的局面。

梁红在7日发布的研报中表示，根据中金地产组的分析，从去年年初开始，库存销售比在所有一二三线城市中均呈现出持续下降趋势，且很多城市的库存已降至可能供给不足的水平。

因此，梁红认为，越来越多的城市房价开始企稳甚至环比攀升也不足为奇。

梁红认为，中国实际城市化率依然处于较低水平，按照国际可比的城市化定义，可能仅40%左右，而非官方数据的56%，因为约40%的“城镇人口”常住在更像是大村庄而非现代化都市的镇区。

如果继续推进城镇化，那么大城市人口集中度会显著上升。不过，虽然中国已经有4-5个人口可能超过200万人的特大城市，但中国目前仍缺乏大型城市。

梁红表示，只有23%的人生活在人口超过百万的大城市中，而美国和日本的这一比例分别为45%和65%。另外，中国仅11%的人生活在人口超过500万的超大城市中，明显低于美国的21%和日本的57%。

此外，梁红还认为，中国的住房需求主要来自改善型需求和农村人口进城的需求。第六次人口普查时中国有25%的城镇家庭居住在平房中。随着住房市场发展及社会保障性住房制度的完善，将释放出大量的拆迁改善需求。

梁红还提出，和市场上的普遍认知相反，中国住房自有率过去十年一直居世界前列，但这一数据却是下降的，从2000年的88%降至2010年的85%。这主要是因为城市住房自有率从72%降至70%，人口流入的速度超过了建房速度，购房需求在积聚。

同时，城区住房空置率较低。梁红在研报中表示，截止2013年底，城镇住房广义空置率为17.7%，但城区住宅空置率仅为15.6%，略高于合理水平，而镇区住房空置率则高达20.6%，为高危水平。剔除装修中的房屋和危旧房屋，狭义口径下城镇住房空置率仅为12.6%，为合理水平。其中，城区空置率10.5%，为完全合理水平；镇区空置率15.5%，略偏高。若进一步剔除无证房屋（小产权房和其他违建房屋），则城镇住房存量将减少12.5%，意味着狭义住房空置率将是0%，显示“住房供应严重短缺”。

而中国城镇住宅建设用地供应过少，仅0.89%土地被用作城镇建设用地，仅0.3%可用作建设住宅，这一比例在美国分别为2.7%和1.4%，在日本分别为5%和3%。

楼市居民负债或杠杆率仍处于非常低的水平。平均而言，以30%首付计算，房贷约为居民可支配收入的30%。此外，中国房贷余额仅占房地产价值的不到10%，而美国的这一比例为45%。

按照梁红的表述，基于以上分析，目前中国的城镇化进程仍然远远落后于与其经济发展相适应的水平。若二元户籍制度在未来5-10年内被基本取消，那么，将有70%的人口将生活在城市。若这一假设成真，则中国城市住房将面临供给不足的局面。