本文作者为腾讯财经记者郭亦非，转载自腾讯财经《棱镜》。

导读：在去库存的大背景下，沈阳再一次“解放思想”，率先推出零首付政策，而后又迅速收回。为何朝令夕改的总是沈阳？这一“短命”的政策又经过怎样的程序出台？中国的二三线城市，正极力通过去库存政策，摆脱楼市带来的财政困境。沈阳，这一正面临经济衰退、人口流失压力的东北老工业城市，是其中一个极佳的样本。

焦虑的地方政府希望能用一劳永逸的办法解决庞大的房地产库存，为地方财政重新提供源头活水，沈阳是走得最大胆的那个。

3月1日，沈阳市政府下发22条房产新政，其中第14条规定：对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，首付比例实行“零首付”政策。这则明显有违银行信贷政策的新政仅存活了不足8小时后即被匆忙撤回。

这是继2014年6月11日，沈阳市政府撤回此前一天发布的“全面放开限购政策”之后，该市再一次推出并迅速撤回的楼市“短命”政策。

截至2016年2月末，沈阳商品住宅库存量为2217万平方米，消化周期长达25个月。

在腾讯财经《棱镜》的调查中，庞大的库存量曾经带来了这座拥有逾800万人口城市的繁华与荣耀，而如今却成为这座城市的心头之患。而更为堪忧的是，曾经被倚仗可以消化库存的人口数量亦在迅速流出。

沈阳政府的焦虑同样存在于中国逾百座二三线城市，他们都在努力解开一个由自己织就的困局。

“要解放思想”还是“铤而走险”

在地方政府陆续出台的“去库存”政策中，沈阳地方政府是“最大胆”的那个。

1月28日下午，沈阳金厦广场11楼，一场主题为“去库存，大家谈”的座谈会在这里召开，召集者为沈阳市房地产业协会，该机构主管单位为沈阳市房产局，包括碧桂园、五矿地产、五洲城等10家开发商地方项目负责人被要求参加。

“每个人手里拿到了一沓全国各大省市此前推出的救市政策文件，包括土地供给控制、刺激消费、开发商减负等三类。”一位参加了此次座谈会的沈阳地产界人士向《棱镜》描述了当时的场景，“感觉政府心里已经有数了，我们只是作为补充。”

沈阳地方政府希望房地产商们能够“解放思想”。上述沈阳地产界人士称，“（政府）鼓励大家开发思路”，他转述沈阳市一位地方官员在现场的表态称‘辽宁经济增速倒数第一、沈阳库存倒数第一，救市政策为什么不能大胆一点，排第一呢？’”

在这场会议中，开发商们抱怨沈阳市政府在土地方面的供给控制有误，导致“囚徒困境”与“土地财政”，他们直言沈阳房市最大问题是土地供给是由各个城区来主抓，而不是“统一供给，统一规划”。

房地产开发商们亦希望由政府背书来取得购房者们的信任。

亲身参与制定零首付政策的一位政府学者告诉《棱镜》，在一次座谈会上，一房地产开发商抱怨“实际首付一直是我们垫付，但购房者不相信我们，更愿意相信政府，首付贷款通过政府就信，通过开发商就不信。”

对于市场关于政策“步子迈得太大”的担忧，上述政府学者辩护称，政府最终出面推出“零首付”政策的初衷实际为“吸引人才”，而对于潜在的金融风险，他解释称，“当时我们考虑说大学生买房，其实背后有两个家庭在支撑，中国家庭传统的买房情结在那，实际违约率比较低。”

沈阳市房地产研究所所长齐锡晶告诉《棱镜》，中央对地方政府已有明确的去库存任务，这也迫使地方加速新政推出。去年12月，住建部部长陈政高指出，把去库存作为今年房地产工作的重点，“确定目标任务，绘出任务图，列出时间表，明确责任单位和责任人”。

《棱镜》了解到，这一新政最终由沈阳市房产局房地产信息中心主任陈全主笔拟定，在上述座谈会召开后的1个月后，3月1日，22条房地产新政悉数公布。

上述政府学者评价这些政策“过于超前与激进”，而沈阳地产界的人士则称其“多而猛烈”。

这一揽子新政中的第14条规定：对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，首付比例实行“零首付”政策”。

但是，这则明显有违银行信贷政策的地方新政在仅存活了不足8小时后即被匆忙撤回，当夜，沈阳市委宣传部官方微博“沈阳发布”称，相关“零首付”还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。

从监管政策层面来看，这一新政并不合规。按照央行和银监会2016年2月的最新政策，在不实施“限购”的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

实际上，早在2014年沈阳房市出现断崖式滑坡之际，当地就有开发商推出零首付政策，瀚博地产即为其中一家。其在当年10月施行零首付，共销售出去了300多套房子，但最终有60余套房子出现违约，购房者多为外地进城务工者。

“购房者一还不起房贷，要求退房，我们就害怕了。银行起诉购房者，我们也是连带责任，银行觉得我们在合伙骗贷，直接制约着开发商在银行那边的信誉。”瀚博地产总经理王艳军称，该公司这一政策在实施四个月后即紧急叫停。

对于沈阳市政府此次针对大学生群体“零首付”新政，王艳军评价称，“虽然会对去库存有推动作用，但能不用还是别用，推好了还行，推不好整个市场就有很大的金融风险”。

是“解放思想”，还是“铤而走险”？无论何种情况，25个月的库存压力和楼市的寒冬，以及由此带来的土地财政停滞局面，都是当地政府选择公开提倡零首付的动力所在。

庞大的库存与骤降的寒冬

沈阳青年大街被当地市民誉为“金廊”，这条全长25.3公里的街道云集了全市的高档商场、奢侈品店与酒店，它的繁华并不亚于北上广一线城市的商业区域。不过，如果将青年大街南北线延伸至浑南新区及沈北新区，则完全是另外一番模样。

在这里，空旷的街道上鲜有人烟，林立的楼盘间穿插着烂尾的楼盘，路边的巨幅促销广告已褶皱不堪，偶尔见到蓝色有轨电车悄无声息地驶向市区，这里似乎成了被遗忘的钢铁水泥筑造的丛林。

如果不用打车软件，你几乎很难叫到出租车，即便上了车，当你想去另外一个楼盘逛逛时，也需要打开导航地图才能到达目的地，因为司机师傅对这片区域十分陌生。

沈北新区，规划面积达到1098平方公里，这一数字是整个主城区(和平区、沈河区、皇姑区、大东区)总面积的3倍，集结了超过60个楼盘项目。沈阳当地的瀚博地产公司就是其中之一，他们在这里拥有300万平方米规划住宅用地，但拿地至今仅在2010年开盘了20万平方，卖了5年，销量还不足五成，而均价则从最初的5000多元降到如今的4000元。

“去年底市委市政府搬进了浑南，过年之后，现在楼市已经开始慢慢回暖了，我们楼盘均价涨了三百多。”3月6日，绿城全运村楼盘营销中心，置业顾问向《棱镜》如此描述。周末的午后，前来看房的人群络绎不绝，“北师大学区房”的概念成为他们吸引顾客的噱头，但相应配套的商场、医院及公共交通还是悬而未决的难题。

与绿城项目的相对回暖不同，距其5公里之远的万锦红树湾、旭辉御府项目则人迹寥寥，只能靠两家雇佣的直销员从绿城项目门口拉人去看房，而直销员每月的任务则是“至少得拉到10个人”。

与此同时，零首付政策在万锦红树湾项目上仍有使用。在其位于浑南白塔镇的临时销售中心，置业顾问向《棱镜》介绍其流程，一套实际成交价26万的住房，合同签订总价则虚高至34万，首付为10万，但购房者只需交2万。

“开发商相当于把剩余8万的首付款从左口袋掏出来，经过购房者这一关后又放到自己右口袋里，做给银行看看样子，帮助购房者顺利从银行那里拿到按揭贷款。”这位年轻的置业顾问告诉《棱镜》。

据统计，仅在浑南新区全运村就聚集着超过20个楼盘，绿地、保利、中海等全国性房企都被6年前的全运会概念吸引而来，但他们显然高估了这项体育赛事对于区域开发的吸纳能力。时至今日，浑南与沈北新区占据沈阳全市商品住宅库库存量的三成之多，平价走量成为房企销售的唯一手段。

供大于求的市场环境中，地板价甚至赔本销售也不乏案例。腾讯财经了解到，去年年末，一家上市地产公司为了在年底冲击营收，其位于市中心一环的项目以每平6800元的价格挂牌，而其成本则达到7500元。

付广新是沈阳一家为当地房地产商提供广告品牌服务的公司合伙人，他在2013年中旬就嗅到了沈阳楼市寒冬即将到来的气息，“那时房地产商用于品牌宣传的预算开始减少，投放当地报纸的广告也变少了。”

来自官方的统计数据更理性地佐证了他的判断。数据显示，截至2016年2月末，沈阳商品住宅库存量为2217万平方米，消化周期长达25个月。

此前三年，沈阳房地产开发投资金额始终保持着近15%的高增长，2013年年末投资额高达2184亿元。但在之后的两年中，这一数字急遽下降，分别同比下降39%和44%，2015年房地产开发投资完成额仅为937亿元。

同时，房地产开发投资额占沈阳市财政GDP的比重也从高点的54%下降到当前的13%，这也意味着当前房地产对经济的拉动已经严重下降。按照沈阳市统计局在官网公布的数据显示，该市2014年房地产开发投资额已从2184亿元下降至1975亿元，降幅9.6%。

与此同时，根据中国指数研究院统计数据，2013年也是沈阳土地出让的转折点。此前两年，土地宗数稳定在近400块，建设用地面积高达2300万平米，不过在此之后，土地成交逐渐递减，去年沈阳土地宗数仅为85块，面积为330万平米。

一位参与沈阳市去库存新政讨论的房地产商告诉《棱镜》，卖地仍然是地方政府最主要的财政收入，“各个区域政府都比着卖地，谁卖得多，谁家日子好过，没有形成好好扶植企业发展壮大的习惯。卖一块地，几个亿就拿到了，这抵得上多少家企业纳税。”

他以沈阳市浑南新区举例称，“800平方公里的土地面积，人口仅有55万，没有产业支撑，没有人口支撑，房地产玩不起来。有个软件园，但里面进驻了多少家高新技术企业，其实那也是在卖房子，不过是卖写字楼。”

有人入场，更多人在逃离

2013年中旬降临的楼市寒冬持续至今，未有明显回春的迹象，在沈阳这场堪称房市赌局的游戏中，深陷其中的部分开发商们正在选择加速逃离、弃子认输，但也有搏命者正手握重金、杀回赌局。

“沈阳的房地产市场正呈现明显的两级分化，像万科、碧桂园等前十大开发商销量能占到整个消化面积的五成以上，本土的中小开发商去年还在硬挺，今年可能在资金流、融资方面遇到更大压力，‘二八定律’愈发明显。”香港联祥地产董事总经理杜宏鹏对《棱镜》分析。

即使在库存严重、被称为“鬼城”的浑南新区，仍有甘愿冒险的开发商挺进这里。去年5月，认为“房市并不健康”的汇置地产逃离沈阳，接盘侠则是以“四方围合”之势布局当地市场的碧桂园。

在此之前，央企招商地产则借助收购沈阳金道城项目曲线入沈，保利地产则借助收购华茂中心项目和沈阳天地项目继续扩张在沈版图。

然而，与部分勇敢的开发商相反。沈阳，这座东北最大的城市，似乎越来越难以止住人口流出的大势。过于超前的房地产投资与土地供给造成了沈阳库存之高，眼下，这座城市正承担着揠苗助长的恶果，居民收入增长缓慢、就业机会缩减的问题随之而来。

按照沈阳市统计局在官网公布的年鉴数据，这座城市在2000年至2013年间均保持人口净流入，13年间720.4万人增长至825.7万人，但是在2014年开始急转为人口净流出，这一年常住人口已变为730万人，净流出人口近百万。

“这个政策对于我们外地人毫无吸引力，我毕业后肯定会离开沈阳，这里只是我学习的一站。”正在辽宁大学读世界经济专业的田野对腾讯财经表示：“国有企业太多、经济相对固化而没有活力，留给年轻人的发展空间小。”

田野回忆起上学期的一件事。在一节《世界经济》的课上，在聊到东北经济衰退、人口流失时，院长刘洪钟教授随口问道：“在座的同学有多少人愿意毕业留在沈阳？”。

台下硕士生加博士生约莫30人，半响之后，未有一人举手。