上海市政府今天上午10点召开新闻发布会，公布《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，自今日起实施。意见提出：

从紧实行差别化住房信贷政策，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成。

从严执行住房限购政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限（由累计缴满两年）调整为连续缴满五年（注：补缴不行）。

严禁房地产企业和中介机构从事首付贷、过桥贷等场外配资金融业务。

将加大住房用地供应力度，提高中小套型商品住房供应比例。将严肃查处房地产违法违规行为。

分析人士称，非沪籍人士限购政策调整超出预期，对增量刚性需求影响较大。传闻的限制贷款利率并未落地，预计置换需求加剧通过出售房产实现，投资性需求料受影响。上海超过北京成为全国限购最严的城市，总体看楼市新政影响偏中性。

意见具体内容为：

上海将从严执行住房限购政策，提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所有税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。（注：一财记者提问称非户籍人口缴纳个人所得税或社保的年限从2年调整为5年，是否可以补缴？答：个税补缴和社保补缴，都不行。因为是系统里确认的，要连续5年。）

对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

购房人在申请贷款时应承诺首付款为自有资金，若违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。

央行上海总部调查统计研究部主任王振营表示，根据今日发布的上海房地产新政，今后上海居民如果拥有一套房，在购买二套房的时候，不管第一套的贷款结清与否，都将按照第二套标准缴纳首付款。

上海超过北京 成全国最严限购城市

业内人士表示，这意味着上海的限购已经超过北京，因为上海要求购房者需要已婚。易居中国执行总裁丁祖昱称，“非沪籍人士限购政策一旦执行，上海将超过北京成为全国限购最严的城市，毕竟北京的满5年社保对于是否已婚没有要求。” 

中信建投房地产小组陈慎、刘璐等点评上海楼市新政称，非沪籍人士限购政策调整超出预期，对增量刚性需求影响较大。预计楼市新政影响偏中性。

文件中并未看到此前传闻的限制贷款利率的细则，意味着通过置换来实现杠杆切换与此前保持一致，预计去年以来主流的置换需求仍将在今年延续。

去年上海楼市成交比重中总价400万以上住房占到40%以上，非普通住房比重较大。新政落地后，投资性需求预计受到影响，而改善型需求可能会加剧通过出售在手房屋来实现。

从上海、深圳政策思路看，上海从严提高了购房门槛，而深圳管控思路以信贷端为主。整体而言一线城市尤其上海、深圳当前确实存在一定泡沫，政策出台在情理之中，同时政策影响预计偏中性，可能会在短期内影响其他一二线城市的预期。

中金房地产宁静鞭团队预计，上海新房成交将在未来三个月走弱、由“疯牛”变“震荡”，一线城市房价或短期见顶，郊区楼盘影响更大。

1、外地限购升级对成交有5%-10%的小幅负面影响：房价方面，刚需置业为主的郊区性楼盘受影响更大

2、二套房首付提升影响改善需求（估计占总成交比重也在5%-10%）。考虑到“卖一买一”的置换改善需求大约占市场总成交的50%左右，此次二套房收紧预计也将影响占总成交5%~10%左右的改善需求释放

3、严查首付贷预计影响<5%的投机需求，我们估计上海首付贷比例并不高，市场主要需求还是刚需及改善需求。

摩根大通分析师李洛衡此前在研报中表示，即使上海将二套房首付比例升至70%，也不会动摇市场信心，上海楼市的成交面积最多减少10%。“鉴于土地供应有限、资金面充裕，上海房价不会受影响。销售高端住宅的房地产商获得预售批准的时间可能延长。”

上海楼市“疯狂24小时”

而在新政发布的前夜，上海楼市出现恐慌性情绪、经历了疯狂的24小时。据《每日经济新闻》，昨天上海一天一手房成交量超过1700套。等于每分钟签约1.2套，总面积超过了20万平米。

据上海市房地产交易中心主办的房地产交易服务网站“网上房地产”数据显示，截至昨24时，上海市一手房签约套数达到1706套，而在4个多小时前，这个数字才刚刚超过1100套。据网上房地产历史数据，上海上月总成交套数1.1万套。

此前上海单日签约套数的记录是在2010年3月29日，单日签约1801套，当时是因为有一大批动迁房及配套商品房集中签约。因为签售太火，该网站系统被挤爆，以下为其昨日公告：

过热的上海楼市

过去一年里，上海房价“疯狂”上涨。国家统计局“2月70个大中城市住宅价格指数”数据显示，上海二手房环比涨幅高达5.3%，仅次于合肥位列第二。而无论是新建商品住宅还是二手房，上海房价的同比涨幅也超20%。

上海市住建委主任顾金山今日在新闻发布会上称，去年上海住房价格上涨非常快，尤其是大宁绿地、浦东迪士尼板块周边地区以及地铁轨道新发展等区域。原因主要为：

一：流动性相对宽裕，一线城市成为游资的主要流向。去年房地产市场通过信贷、股市转移到楼市，以及外地二三线城市资金流入上海的比较多。

二：由于信贷税收政策的推动，上海本地刚性需求得到快速发展，这同时带动一些没有预期到的购买需求提前入市。

三：供求关系比较紧张，投资性需求回潮。

四：部分房地产开发企业和房地产中介违规操作，通过P2P平台推出了首付贷等业务，使得没有条件购买二套房的消费者也有能力购买，这推动了市场投资和投机行为，也助涨了金融风险。

五：商业银行普通商品房二套房政策放宽。

而在3月6日两会期间，上海市委书记韩正就明确表示，近期上海房地产出现非理性过热，市场情绪抬高房价，对长远健康发展不利。住房是特殊的商品，必须关注和加强调控。

此外，《21世纪经济报道》早在3月10日就报道称，上海高层对上海楼市展开了密集调研，此次会议上述多名领导提出“限购政策从严、重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案、针对房产交易环节实行差别化的税收政策、收紧非普通住房的房贷政策”等。此次上海楼市新政定调收紧是大概率事件。