本文为安信证券首席经济学家高善文在格隆汇主办的“2016海外投资嘉年华系列峰会”中发表演讲。以下是高善文演讲实录：

2016在经济层面最为热闹的话题，房价的问题，我们知道，在今年大部分时间里面，中国有十几个二线城市的房价出现非常快速的上涨，到了10月初的时候，中央被迫启动新一轮非常严的调控政策，房价非常快速的上升，引起大家对泡沫的这个普遍担忧，无论是日本90年代的教训，还是美国的话，2008年以后的这个教训，都体现我们房地产泡沫对经济金融稳定的这个潜在破坏力是非常大的，对普通老百姓来讲房价也是避不开的话题，在年轻人涌入城市的情况下，对于刚刚城市中的穷人，特别是没有房子的穷人来讲，在生活质量上，带来了非常大的甚至是非常长久的压力，也有很多人的话，把房价的上涨普遍归结为超发的货币，宽松的流动性和高度投机性的基金和炒作的行为。那么这样的看法呢，毫无疑问都引起非常多非常广泛的共鸣，但是我们在今天想给大家分享一个略微不一样的视角，我们想从这样的视角来看一看，中国的房价问题。我们看一下在中国一二三线城市房价的分化非常大，一线城市在2011年以来，总体来讲是小跌大涨的格局，每一轮的回调都非常的浅，每一次的回升都迅速超过前一轮，但是这个房价还是于2013年的高点，以及三线以下的城市，房地产的泡沫化并不是非常明显。对于中国二线城市合并起来看，在2015年年底地时候，实际上房价比2013年年底的这个高点还是要明显的更低，但是今年特别是今年年初以来经历了特别极速的上升，现在房价总体上明显高于三年前的水平。

但是这个结果在一线城市不是这样的，在2015年年底的时候，房价就已经闯破了历史新高，在中国不同城市之间，在房价上涨的同时，分化是另外一个特别显著的特征，这种分化首先表现为一线城市分化是单兵突进，在今年以来，在二三线城市房价出现非常大的分化，我们用货币宽松的资金和投机的角度来解释它，一个绕不开的问题是为什么在大量三线以及以下的这个城市，房价来讲还是相对比较稳定的。

但是在三线及以下的这个市场，在全国房地产体量来看，这个体量在开工面积上占到80%，实际上现在的这个房价涨得非常快的城市，合在一起的话房地产开工面积，在全国占比只有20%，一线城市只有4%，把一线城市整个割掉，宏观来讲对整个经济来讲影响并不是太大，但是有一部分二线城市涨得非常大，但是在房地产的占比只有17%，不能说那么大，但是在中国房地产市场占比达到80%的这个主流的部分，实际上它的房价的压力也很大，房地产市场仍然在非常缓慢的上涨，涨速比一般的这个消费物价还要低一些。

在这里我相信大家也有各种各样的解释，在这里我给大家分享一个快速的解释。

我分享一个在数据上的观察，这是一个散点图，在横轴上我们计算了中国大量的一二线城市，他们2015年小学在校人数的数量，相对于2013年小学在校人数的数量的增长，就2015年1到6年级有多少学生，2013年1到6年级有多少学生，然后我们算的话，大量的二线城市大量的增长，我们计算的话，从2016年8月份到2013年底8月份我们计算了这个城市的涨幅，合并在一起累计的这个房价的涨幅，然后我们可以明显的看到，在两个变量之间存在着非常紧密的关系，总体上来讲，小学生的增速非常高的地区，房价的涨幅要大得多，而且小学生的增幅非常多的地区，房价相对来讲它的表现呢，要弱得多，那么为例进一步的深入理解这个问题的话，我补充几个背景知识。

第一个背景知识从2013年到2015年中国大陆合并在一起的小学在校人数的增速，2年时间是1%，是1到6年级的这个增速，但是在全国增速1%的情况下，我们看深圳，深圳小学生两年的增速是8%，厦门是8%，然后的话，北京是7%，南京，郑州，长沙，这些房价涨速非常快，高达5%，全国是1%，5%的增速比全国的增速，加上2倍方差还要大得多，换句话来讲在统计上不太是一个随机事件。

我们看南昌、呼和浩特、西宁甚至包括兰州、贵阳这些地区，小学生的增速都是负的，甚至在1%以下的水平，比全国平均的水平明显要更低，在这些地区的话，房价的表现要弱得多。

我们可以合理的推断一个小朋友在这个城市上学的话，那么它的父母的话，一定在这个城市至少是离这个城市不远的地方居住甚至很可能具有工作，而且小学生的这个速度增长，非常生动的显示他们的父母，青壮年的在大量涌入这个城市，在这个图上大家熟悉统计手段的话，代表一个简单相关的系数是在0.7，R平方是0.5，在统计上这是一个非常强的这个结果，至少在我们关注的这个时间段里面，青壮年流入的一部分城市，而相对来讲离开另一部分城市，而在集中流入的这部分城市，在不远时间的话，这个房价出现非常快速的上涨，而在青壮年相对离开的那个城市的话房价表现的要弱得多，这是在横断面的数据所提出的推断。

那么这样的推断，有没有更进一步的数据来支持这一点，包括这样的模式，在时间序列上会是什么样的特点呢，我们再来分享一下，在时间序列上，它的一些特点，以及这个过程的更加丰富的细节。

首先我们把中国的二线城市，按照房价的涨幅，从高到低，做一个排序，我们知道呢，中国大概22个二线城市，然后我们基本上的话，在他的正中间就可以把中国的二线城市分解成为两组，一组二线城市就是房价涨得比较快的二线城市，另外一组就是房价涨得比较慢或者说不涨的二线城市，房价涨得比较快的二线城市我们用红线来表示，如果涨得慢用蓝线表示，我们研究这两组的城市小学生的增速，我们可以看到2001年和2011年是明显的分水两，在2001年开始，这小学生的这个走向是一样的，用什么特征的话，就是蓝线从来都是在红线上面，但是2011年以后，红线翻到蓝线上面，而且比蓝线的水平大得多，差距之大，维持的时间之长，在历史上来看是没有前例的，以前蓝线都是在红线上面，这个情况说明，就是以小学生为观察视角，年轻的人口，大量的涌入一部分城市的现象并不是从来都有的，是2011年以后中国开始出现的，在2011年之前在中国不同城市之间的流动没有非常明显的选择性，但是呢在2012年以后，2011年以后的话，流动人口表示非常强的流动性，这是在离开另外的这个城市，在房地产的这个影响是什么，房地产销售增速的差别，也就是这个增速的差，然后这一差的话，我们看到2011年同样是一个转折点，在2011年之前，这两组城市的住宅销售增速的差，平均是在0附近，甚至略低于0，这两组城市差基本上是一样的，甚至低于0，但是2012年以后，两组城市住宅销售的差，开始拉大，这个城市集中的流入这住宅销售相对于另外的城市，出现急剧上升，而且这个上升以后这个差距没有掉下来，这个差有多大，增速维持在15%到20%，这销售增速的差维持在15%到20%，首先在2011年我们可以看到，小学生的流动增速出现一个断裂，紧接着这个断裂在住宅销售市场开始表现出来，我们再看，在新开工的市场上，这个也有非常强的反映，在2012年之前两组城市住宅新开工的数差不多的，蓝线绝大多数比红线要略高一些，但是在2012年以后，红线也显著的翻到蓝线的上边，而且这个差特别大。

所以在房地产新开工的市场上，我们也看到一个断裂，我们看到断裂以后，2012年以后的情况，有一个反转，非常大的裂口。

这是从房地产市场的角度来看问题我们从房地产看完问题以后，我们的感受是人口流动变化影响到房地产销售，影响到房地产开工，我们已经看到了，它强烈的影响到房地产的价格，那么人口流动的原因是什么，一个很朴素的想法，人口集中向这个城市流入，是因为这些城市有更好的就业机会，有更好的收入前景，更好的收入增长，所以向这些城市流动，但是这种看法的话，实际上是错误的，我们再来看这两组城市的居民可支配收入，我们看到的，同样是2011年或者2012年，它是一个明显的断点，在2011年之前从居民可支配的收入增速来讲，这两组城市基本上是一样的，甚至的话，红线比蓝线要略高一些，但是在2012年以后，红线摔了下来，蓝线是在上边，红线是代表居民可支配的收入，相对于蓝线明显变得更低，换句话来讲，在人口相对集中流入的这座城市，实际上居民可支配收入增速一直是在恶化。

所以这样的一个观察的话，它支持了几个看法，第一个看法它的断点同样出现在2012年，2011年，小学生的断点，房地产销售和开工断点，包括房价，居民可支配收入，断点都是在2011年和2012年，不是因为收入机会吸引人口流入，如果是收入机会吸引流入，那么居民可支配收入更高，而实际上我们看到的是更低，那么一个重要的解释，是因为在经济以外的其他的因素，导致年轻人口集中向这些城市流入，那么对这些城市来讲的话，因为大量的年轻人口在集中流入，所以劳动力市场变得更加具有竞争性，劳动力的供应在增加，增加的话，导致居民收入增速的放缓，所以对进入城市的年轻人来讲从经济的角度里讲，相对而言生活质量是在恶化，一方面收入增速在变得更慢，另一方面房价在非常快速的上升，为什么这些城市愿意进去呢，为什么在经济上没有非常明显的吸引力的条件下，大量的年轻人口，青壮年人口愿意流向这个城市，我们回答这个问题之前来看一看在中国的版图上这是什么样的特点。

在这里的话我们用红线和蓝线标注的区域，由红线和蓝线标注的区域就是青壮年集中流入的城市，其中红线是全国均值＋2倍方差，这是随机事件概率5%，蓝色区域是全国水平＋上1倍方差到2倍的方差，是随机事件，概率也不大，其他没有标注的区域就是跟全国的水平差不多，或者说比全国的平均水平还明显的要更低。

我们从中国的地理版图来看，中国东三省，从小学生角度来讲，是没有人口流入的，我们在中国非常辽阔的西北地区，几乎也是没有人口流入的，实际上大家对这个结果的大部分应该不是非常的陌生，在中国非常广阔的西南地区，只有一个城市人口在加速流入，就是成都，其他的城市的话，它的人口流入都看不出来，在非常大的西北地区几乎没有，勉强有一个是西安，它也是介于1倍到2倍方差之间。

在中国的这个长江以北，泛泛的来说，准确来说是淮河以北，人口集中流入的城市实际上只有3个，北京、天津和郑州，郑州人口流入的速度比天津还大得多，郑州的房价涨速也非常大，在中国东南沿海，大家不会奇怪广州和深圳有非常大的这个人口流入，实际上这个结果可以看到，多多少少会有一些奇怪的就是厦门的人口流入的速度非常的高，那么除了这些特点之外，在这张地理版图之上最为突出的特点是中国长江中下游城市群的兴起，大量的人口，实际上比较密集和突出的流入到中国长江中下游的城市群，在中国长江中下游不是非常大的版图和面积上，我们看到武汉、长沙、合肥、南京、杭州包括上海的周边这些城市彼此之间的地理距离非常的近，本来人口密度就非常的大，在2012年人口流入在进一步的这个加速，那么这个的话，在我们版图上来看这个问题，那么地理版图就可以看到刚才的主题，就是中国的人口的集中，开始向城市流动实际上这个已经开始了非常长的时间，然后中国城市化的加速呢，最晚的话，从2000年就开始了，中国城市化开始加速，未来从2000年就开始了，但是从2000年到2012年，中国的城市化是没有选择性的，在人口的流动性是没有选择性的，人口向大城市去，中小城市去，没有一个明显的选择性，大城市的扩张和中小城市的扩张的速度，总体上它是差不多的，但是2012年以后，中国城市化开始表现出明显的选择性，人口在集中流入一部分的城市，特别是流入我们在这里标出来的城市，相对而言的话，在离开另外一部分的城市我们把这个现象就归结为我们的这个演讲的题目，就是叫都市化。

我们想提出的一个基本的观察，就是在2012年之前中国城市化的本质是城镇化，人口的流动在城市之间是没有选择性的，是一个城镇化，在2012年以后我们从城镇化转向了都市化，人口在集中的流向都市，大都市，人口集中流向传统的经济、文化、教育、政治的中心，流向一个非常关键的交通枢纽，以及流向长江中下游的这个城市群，相对而言其他的城市流入相对比较慢，也是在相对的流出，这是2012年才出的新的现象。

接着下来的话，我们有两个问题，第一个问题为什么在2012年我们出现这样明显的断裂，第二个这个断裂，在宏观层面上，它的影响是什么，那么为什么在宏观层面上，在2012年出现了这个断裂，原因并不是特别的清楚，但是呢我们在这里呢，想跟大家分享一个观察，这个的话，是中国市民小学人口的增速，就是6到11岁的中国儿童的增速，我们看到2001年和2010年，这个也是一个明显的这个断点，在2001年之前，中国儿童人口一直是在负增长，在2004，2005年每一年的这个下降可以达到6%，6到11岁的这个可以达到6%的这个下降，但是2010年以后，中国这个人口开始增长，开始爬到0以上，这个过程大概会维持接近一代人的时间，从现在人口预测来看，这个过程会维持到2025年，如果从2010年开始，大概15年的时间，差不多不到一代人，接近一代人的时间。

而这样的小学人口的增速从负到正的转折，我们看到城市化，出现选择性的转折，我们不能由此断定是因果关系，我个人高度怀疑这两者不是随机的因素而同时发生的，我们围绕这个转折，想提出两个关联的解释，第一个关联解释，对于孩子正在上小学的人口来讲的话，可以断定他们的父母基本上都是80后，基本上都是30岁左右，或者说略大于30岁左右的这个年轻的父母，然后对于这些年轻父母来讲，小学人口的增速进入到正的增长，在计划生育没有废除的情况下，表明他们的父母所代表的年轻人，在整个全社会的流动人口之间的占比出现明显的提升。在计划生育政策没有被废除的条件下，小学人口恢复增长，表明的话他们的父母所代表的相对青壮年，30岁左右的这个青壮年人口，他们在全部社会流动人口之间的这个占比，出现了显著的提升，这一提升使得他们的选择，在宏观经济层面上开始具有系统重要性。

那么在以前的时候，孩子正在上小学的这个年轻父母，整个人口的占比从数据上来看应该是比较低，甚至一直在下降，使得他们的选择，在宏观上没有那么大，那么这个解释背后的一个解释是什么，如果你是一个年轻的父母，你的孩子马上要选择上小学，选择在不同的中国城市居住的话，除了收入之外还会考虑什么，我们认为还会考虑教育，以教育为代表的一般的公共资源的好坏，比如说治安，比如说空气的质量，比如说环境，包括教育，包括其他公共资源的好坏，对于年轻的父母来讲，除了考虑就业的机会，还会考虑子女所获得的教育、环境等等机会，而这些公共资源，以教育为代表的公共资源，在中国不同城市分布是具有巨大的差距的，在北京的这个孩子，上北大清华的这个概率，跟一个在河南的这个孩子相比一出生下来差距也就是十几倍，还是保守的估计，这个就非常大的差距，对于年轻父母来说，选择孩子上学的话，会进入教育资源更好的城市，使得人口的流向表现出选择性，为什么在宏观上，是2012年才出来，在那之前，流动人口的这个孩子的父母是在下降，随着这个比例非常快的上升，影响就开始显现出来，第二个附带性的解释是，2010年以后，孩子要上小学的话，父母基本上是80后，是改革开放长大的，显著的影响是小时候没有挨饿过，中学的时候，家里有一些零花钱，没有经过票证，没有经历过管制，没有经历过物质匮乏，所以说他们对物质选择更加从容和自信，而且80后在小时候都经历过饥饿吃不饱饭，经历过冬天穿不上鞋，使得他们在内心深处，严重缺乏安全感。

这一严重缺乏安全感在人生价值观念和选择上，我个人瞎说，对80后来讲的话生活目的就是赚钱，因为你只有赚足够的钱才具有安全感，在这个意义上来讲做官最终的目的也是为了赚钱，做官是手段，赚钱是最终的目的，但是对80后来讲赚钱依然是非常重要的，除了赚钱，生活的话还有更多元的，更丰富多彩的目标，这样的一个选择性的差异呢，在我看来，也影响了80后以后的这个人口流动和对城市的定居，方向选择，那么这个的话是我们这部分的总结，这部分的讨论的话，如果作为一个简要总结的话，我们2012年经历了城镇化，但是在这之后我们经历都市化，差不多在15年时间里面，不会明显逆转或者说减速。

都市化的趋势给我们带来的挑战是什么，最重要的挑战是中国城市化的基本策略，是建立在大力发展中小城镇的基础上，中国城市化的策略，始终是建立在大力发展中小城镇的基础上，人口集中的向都市流动，那么这些都市需要盖更多的房子，需要更多的农田转为住宅，转为商业地产，转为其他的东西，需要建很多的学校公共资源，适应人口流动的压力，我们在城市规划的话，我们迄今为止的这个规划方向是把人口引导或者说就地安置在中小城镇，如果说这样的政策在2012年是没有问题，这个流动是没有选择性的，所以说这样的政策并没有特别大的问题，在2012年以后，这种政策的问题，开始表现得越来越严重，人口流入一部分的城市，但是这部分的城市的住宅用地，这个城市的公共配套，缺乏相应的规划，而且难以非常快速的增长上来，所以说带来的压力，对这些城市来讲的话，就是这种供求压力，集中的通过房价非常快速的上升而爆发出来，而相对人口离开的城市来讲，原来供地的指标，其他的配套指标都不差，但是相对来讲，人口越来越少，面对房价极速上升，我们迄今为止采取的政策都是打压，严格的限制需求，以至于的话，你只能通过离婚的方法，才能获得这个购买资格，说现在的感情不好都不敢离婚说明在这个市场上投机是非常难的，只有离婚才获得这个资格，但是在投机这么难的情况下，房子上涨压力这么大，基本上是来源于人口流入，和这个供求需求相应的这个矛盾，而现在的这个需求能把城市需求逆转吗，限制需求，在中期之内能刺激供应响应和增长吗，建立这两个怀疑基础上，几年以后，这个城市的房价会怎么样，在城市严格限制条件下，房价会更高。