要说过去几年最得罪人的事情之一，就是劝人别买房。

　　血淋淋的房价飙涨摆在面前，无论是谢国忠，还是牛刀，还是易宪容，都基本销声匿迹了。当然，据说他们手里都有不止一套房，过去数年的“出场费”也没少挣，倒是听了他们的话一直坚定看空的“刚需族”，如今看着绝尘而去的房价，上车越来越难，不知作何感想。

　　房价这事情呢，似乎人人都能说两句，各路分析师会从货币政策、信贷政策、利率、土地供给量、人口、地段、学区等等各个方面来分析。滔滔不绝，头头是道，但也越听越迷糊。

　　但说到底，买房就跟买菜之类的没什么区别，特别是对于有钱人来说。

　　这不，就在全国人民都在唱衰房价，北京有楼盘均价下跌10%—20%、燕郊房价腰斩时，南京的豪客们正在排队抢购新房。

　　你看，那些开着奔驰、玛莎拉蒂身价千万的有钱人都这么努力抢房，还基本是全款，而租着房子的人还在键盘前面码字跟帖“房价要崩盘了”。

　　如此想来，真是有种魔幻现实主义的感觉。

　　当然，南京的抢房热到底有点特殊，那就是新房限价，新房价格居然比周围二手房的价格还低些，只要抢到就是赚到啊，哪怕是全款购入，到期后再不济也能跟周围老破小的价格持平吧，中间的差价就能覆盖资金成本还有赚了。

　　有钱人可能做生意做惯了，买卖之间先把资金成本、利润、周期都想好了。至于跟风抢的，反正钱闲着也是闲着，不如抢房吧，万一以后限购更严厉了呢？

　　而有些人则一门心思等国家政策降房价，降了20%，还等着进一步降到50%。

　　那么，问题来了，明年是不是买房的好时机？

　　猫哥就随便说说，你们就随便听听。

　　01

　　指挥棒下的房地产市场

　　房子乃人一生最大的投资品，对于纯自住需求的人来说，什么时候买、买在哪等等，这些问题不是由经过市场分析决定的，而是由未婚妻/准丈母娘、未来的小宝宝决定的。

　　我们谈论房价，其实谈论的不是房子本身，而是将它看作是一个“标的物”，谈论的是它的价格涨跌。既然是商品，价格就是由供需决定的，供给就是政府的土地供给量、新房供给量、存量房转化为二手房的量等，需求自然是有多少置业买房的人。

　　但房子毕竟还有投资属性，一般人买房子不会是像上面的南京土豪那样全款买，而是需要信贷支持，这就需要考虑利率（资金成本）、信贷额度，此外，还要考虑传说中的房产税。

　　关于房产税，前段时间传得沸沸扬扬感觉很恐怖，为此，猫哥专门写了一篇文章《一文看懂房地产税对你有何影响！房价到底降不降？有些人收入将增加？》。

　　谈了这么多。猫哥先亮出三个观点：

　　一、中国房地产市场是政策市，随着政府的“指挥棒”起舞

　　二、中国房地产市场有周期性，这个周期性固然有客观因素，但也可以人为改变

　　三、每一调控，都是蓄能，为下一波量价齐升做准备

　　以史为鉴，让我们从上一波“调控 — 放松 — 调控”的始点2013年说起。

　　2013年，政府陆续出台一系列的监管政策，全国大中城市房价持续低迷，大家都持币观望。在一些热点地区，比如北京，更是从2010年起调控一直不见松动太多。

　　但与此同时，就在市场成交量低迷的时候，房地产商却是毫不手软拿地开发。

　　2013年1～6月份全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金高达11305亿元，与去年同期相比大幅增长60%。2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%。

　　猫友们可以看看这幅图。就在2013年各种针对房地产市场的严密政策下，房地产开发投资依旧居高不下。到了2014年房地产投资更是高达10万亿元。地产商还是积极举牌买地。2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米。

　　你是不是觉得房地产商要疯了呢？销售市场低迷，你还拼命拿地开发。这不是找死吗？

　　当时也有很多人觉得开发商们要完了。

　　2013年末，全国商品房待售面积49295万平方米，比11月末增加2489万平方米，比2012年末增加12835万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加1696万平方米。

　　更严峻的事，商品房从开工到上市需要一年半的时间。而当年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%。

　　这就意味着，到2015年左右，房地产市场将有大量库存积压，而房地产开发中有大量银行、信托等的资金，到时候情况不堪设想。

　　果然，到2015年，中国社科院估计2015年底商品房库存量为40亿平方米左右。北京师范大学钟伟教授估计，中国房地产库存数字根本不是接近7亿平方米，而更可能在85亿-90亿平方米。按过去3年的平均销售速度，据说要7年才能卖光。这一估计可能是夸大了。因为，2014年全国竣工所有住宅28.63亿平方米，2015年估计不会超过30亿平方米。

　　不管是哪个数字，反正当时库存不小。如果再继续拖下去，很可能一些房地产公司就出现资金链断裂，酿成局部危机了。

　　怎么办？当时政府恰逢其时提出了“去库存”。

　　一开始，人们还没有理解去库存的概念，什么是“去库存”，怎么“去库存”，房子卖给谁？

　　政府当时出了两大招：

　　一、资金：从2015年2月起，整整一年，央行五次降准和降息，并取消存款利率浮空上限，央妈表面上的说法是“进一步降低社会融资成本”，但其实，了解房地产周期的人知道，这是“开闸放水”，市场上流动性（钱）充裕了；

　　二、政策：政府房市政策淡化调控转为鼓励“去库存”。当年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合宣布“330新政”，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。个人住房转让营业税免征期从5年改为2年。

　　2015年9月1日起，二套房公积金贷款首付比例由原先的最低30%降低至20%。9月30日，央行、银监会再次发布房地产重磅政策，将不限购城市首套房商贷最低首付款比例下调至 25%。此外，多地还放宽了公积金的使用限制，采取了提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等措施。

　　后来的事情，就不用说了，从深圳起，一场波澜壮阔的房价、成交量大起飞，到北京完成房价翻番，全国一片“涨”声。

　　所有人这才领悟到，原来“去库存”的意思是：政府“鼓励”大家买房，提供“弹药”（资金），降低门槛，为地产商/银行接“库存”。

　　所有地产商都得感谢国家，成功地帮他们把债务转移到购房者身上了。而老百姓也喜气洋洋的为国接盘。

　　回顾下，上文可见，从行情普遍低迷到量价齐动，大概也就2年左右的周期，差不多是从拿地到建成销售的时间。

　　“去库存”告一段落后，国家又陆续出台了限购限售政策，“冰冻”了市场。

　　但很可能是看透了国家的政策，所以，就在2全国各地出台各种限购限售政策时，开发商拿地还是毫不手软。2017年1-9月，碧桂园以1664亿元的拿地金额继续位居榜首，万科以1271亿元稳居第二位，保利以1112亿元继续稳居第三位，三家房企的拿地金额均超千亿。TOP10企业1-9月拿地总金额高达8634亿元，占TOP50企业的51.0%。从各城市群拿地金额来看，长三角仍是房企重点关注区域。

　　这些房子基本上都会在2年左右上市，猫友们认为，2年后，调控会不会放松呢？

　　如果放松，谁来买？还能否量价齐升呢？

　　02

　　2018年买不买？卖不卖？

　　都说北京房市是全国的风向标，严厉的限购政策下，市场冰冻，很多小区都零成交。不急售的房源都下架了，急售的百万降幅也是常见。

　　环京更是哀嚎一片，燕郊房价有些地段的腰斩，去年有房产大V号召去扫货的固安也价格下跌20-30%，销量更是归零。猫哥路过那地方时，周末时候，冷冷清清，不见多少人。

　　其实，房子是“用来住的，不是用来炒的”。自住房当然是要考虑职住平衡、子女就学，对于距离是敏感的，在轨道交通未开通之前，环京地区要想承接北京的溢出人口，恐怕还早点。

　　如果笃定投资，那就得有投资的耐心，等着未来的真正要住在这里的“刚需族”来接盘。否则，环顾周围，你的“邻居”都是和你一样来赌一把的投资客，你想赌一把就走，他们也是。这样的情况下，是最脆弱的，涨的时候暴涨，跌的时候，有人资金成本压力太大就被逼出货，跌起来也最狠。

　　未来可能很美好，但大部分人是死在黎明前最黑暗最寒冷的时候。

　　就算是用来住的房子，也有点像股票，是会“板块轮动”的。

　　关于城市间的“轮动”，猫哥曾经写过一篇文章《 曾贵过北上广房价的城市崩盘，从8年房价变化看中国城市发展逻辑》，提出过省会城市未来会发展得更好。

　　相信猫友们看过后会有启发。

　　这里猫哥还要补充一点。那就是引用安信证券首席经济学家高善文的一个分析思路。

　　根据高善文的分析，小学在校人数的数量与城市房价的涨幅，两个变量之间存在非常紧密的关系。也就是说，小学生的增速非常高的地区，房价的涨幅要大得多，而在小学生人数增速非常低的地区，房价相对来讲表现要弱得多。

　　之前，大家都知道中国城市化进程并不是“城镇化”，而是“都市化”，也即年轻人都跑向大城市。虽然国家三令五申苦口婆心说城镇化有多好、大城市病有多严重，但还是架不住年轻人冲向大都市的决心。

　　很多人认为，人口集中向这些城市流入，是因为这些城市有更好的就业机会，有更好的收入前景，更好的收入增长。然而，高善文指出，这些看法是错误的！因为在人口相对集中流入的城市，实际上居民可支配收入增速一直在恶化。

　　但为何年轻人还愿意进入这些城市呢？

　　高善文认为，对于年轻父母而言，除了考虑就业机会，他们会考虑子女所能够获得的教育、环境等机会。而教育资源在不同城市之间具有非常大的差异，使得人口流向表现出选择性。

　　也就是说，为了让孩子获得更好的教育资源，以及考虑未来父母以及自己的养老问题，高端人群会更加集中于北上广深杭以及各省的省会城市。

　　如果说北上广深杭是一线城市，那么各省省会都可以笼统归为二线城市。

　　除了省会城市，还有哪些三线城市值得关注呢？

　　让我们再看看“小学生指数”。

　　从上文可知，50个三线城市中有20城市人口是流失的：汕头、湛江、扬州、九江、西宁、淄博、宝鸡、咸阳、大同、大庆、焦作等城市。

　　30个城市学龄人口增长，尤其是廊坊、中山、珠海、泉州、柳州、桂林等城市。淮南、马鞍山人口暴增是行政区划调整所致。

　　所以，大致可以得出，除省会城市外，中山、珠海、泉州、柳州、桂林、株洲、这些城市值得关注。

　　那么，什么时候值得入手呢？

　　每个城市的库存、人口净流入都不同，正如上文，新房开发2年，到时候很可能政府又会放松调控，以价量齐飞帮助“去库存”。毕竟中国人是“买涨不买跌”，只有涨价时候才能带动销售。

　　但猫哥冒昧的猜测，南京、南京、南京可能是这轮二三线房价暴涨的终点，很快2017年就要过去了，这轮上涨周期就要结束了，居民杠杆已经暂时用尽，利率上行，额度下降，除了全款的土豪外，大部分人还只能等到政策、信贷的放松。

　　2018年，一二线城市价格筑底调整到位，对绝大部分城市的楼市来说，都是价量齐跌的年份，就看跌幅如何。

　　在疯狂拿地的万科地产也是这么认为，在一份泄漏的10月电话会议纪要上，万科认为2018年不同城市楼市分化会很明显。一二线城市房价难以上升，因为经过2016年的大涨，市场本身承接力弱化，加上政策调控，增长会有限，但是继续下调的风险也不存在，因为调整从2016年第四季度就开始，持续很久了。

　　三四线城市也要分开看，在环一线城市周边的三四线城市，经过调控后的下跌，会比较稳定。但基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市，会开始降价。

　　如果真要问猫哥的建议，猫哥会说：

　　一、北京新房供给量不多，并且往高端豪宅 — 共有产权房两极分化发展，刚需族需求的新房房源越来越少，加上限价，所以，有钱看好了就买；二手房跌势已企稳，遇到急售的，不妨趁势“捡漏”，春节过后，很可能价格就回阳了；

　　二、环京年底将有更多降价、首付可分期的新盘，但除燕郊外，经过这轮暴涨的城市都需要慢慢消化，投资须谨慎；

　　三、经济强省的省会城市长期是看涨的

　　2018年可能是一个“小年”，但2019年到2020年房价很可能又要蠢蠢欲动了。当然，这还取决于国家的金融政策和拉动经济的决心，那又是一个更大的话题了。

　　所以，猫哥最后想说：所有的预测其实都是“马后炮”，谁要是说他预测事情和价格有多准多精确，那么他一定是骗子，他如果真那么厉害，早就发财逍遥去了，还用得着跟你说？