近日，江苏苏州白塘一号小区换掉老物业引进日本物业，还在现场搞起了欢迎仪式，居民放礼花欢迎，一时间引发热议。

从画面中可以看到，欢迎仪式举办的非常热闹，物业工作者们排成整齐有序的队伍从小区进入，现场热火朝天，倒是有种过年的感觉，工作者们放鞭炮围在一起，场面十分壮观。

如果只是单纯地换物业，不会引起轩然大波，最大的争议点在于更换的是日本物业。

难道中国物业公司的服务不好吗？或者说难道不能换中国更好的物业公司嘛？为何要换一个日本物业公司？难道他们的物业服务更好？

从不少网友发表的评论来看，中国物业公司的服务备受诟病，很多人也感同身受。苏州一小区邀请日本物业进驻，对于中国物业行业来说，或许影响不大，但却侮辱性极强。因为这不是能力问题，而是态度问题。

业主是物业管理的主人

你信吗？

物业公司是由业主花钱请来管理小区的，按理说，业主是“甲方爸爸”，业主与物业公司之间的关系应该是和谐的，甚至物业公司应该尽可能的服务好广大业主，并博得业主们的“续约”。

可事实上，业主与物业公司的关系充满了矛盾，我们经常在各种新闻看到的报道，都是物业和业主发生各种纠纷，甚至出现一些打砸、人身伤害等事件。

曾经中国人民大学“小区治理”课题组先后对北京100多个居民小区进行调研，结果显示：业主与物业公司发生过严重纠纷的小区占到了80%，其中产生肢体冲突和暴力冲突（不包括威胁和恐吓）的占37%。

可见，业主与物业公司的关系多么紧张，业主对于物业公司的抱怨和不满，更是“罄竹难书”。

就像去年李荣浩突然发了一篇微博，质疑小区物业公司到底是个什么机构？物业公司是一种怎样的存在，为什么自己作为小区的业主会被训的跟孙子一样……

来源李荣浩微博截图

对于明星居住的小区，应该档次不差吧，物业公司应该也比较优质吧，却也遇到这种类似的问题，更别说我们普通的居住的小区了，问题也是丛生。

同样是去年，安徽合肥华冶万象公馆小区业主还给物业送来了“干啥啥不行，收钱第一名”，这样带有侮辱性的锦旗！

图源网络截图

或许，在国内不能说大多数物业都有很严重的问题，但是有问题的物业绝对不在少数，由于小区业主在遇到无法解决的问题，只好“被逼无奈”的拉横幅维权。

图源网络截图

通过梳理，我们整理了一下，当前有关物业的问题主要存在于以下4个方面：

第一，收费标准不透明，且存在胡乱收费行为。目前来看，由于物业收费并没有相关的标准，往往都是按照对应的区域来进行收费的，因此一些物业会自己划定相应收费标准，多收少收由物业说了算，因此有些物业会借此增加费用，并且相关的费用途径也没有公示。

第二，小区公共区域用于牟利。根据《物权法》规定，建筑区划内的道路，属于业主共有。但有些小区物业却将这类公共区域用于出租给外来车辆停车，从中收取停车费，或者在小区门口增设显示屏用于投放广告，以及在电梯间加装显示屏投放商业广告。

第三，收钱不办事，服务态度差。一些物业收费后，并没有帮业主解决问题，有时候业主找到物业帮助解决困难，却碰到一再推托的情况，服务态度很差，并且有些物业的人员流动性很大，素质参差不齐。

第四，制定不合理条款。在进行房屋验收的时候，一些物业会在合同上增设一些不合理条款，但很多业主在签合同的时候一般都不会仔细阅读相应的条款，导致最后吃了亏还没办法解决问题。

房子也要“保养”，不然会贬值

既然中国问题这么多，那么日本的物业管理有什么值得学习的地方？

在日本，10 年前造的房子和 30 年前造的房子，从外表上看都差不多，跟新的一样。但国内 90 年代的房子，到现在即使不是危房，外面墙体也大都老化破旧，甚至有些小裂缝。

比如，在深圳，很多80、90年代建的房子就成了“危楼”。

一方面是由于建造时，采用的材料不当，当年央视就曾爆光过深圳有不少房子采用的是海沙做建筑混凝土，是因为它可以节省一半的成本；另一方面，是由于物业管理维修保养不到位所构成，而且占比不下于建造用料和方法。

因此，国内城市住宅的实际寿命一般在30到40年左右，而日本房子的使用寿命大概在50到70年之间。

这其中的差距，就是在于日本的房子会“保养”。

这是一栋位于大阪中央区的小公寓楼，你能看出是1990年建筑的吗？

第一，维修基金使用更便捷和灵活。

在日本，买一套公寓，必须缴纳一笔维修基金，每个月还有修缮管理费。这笔维修基金不像国内交由政府（房管局）管理，而是由公寓的业主委员会和物业公司共同管理。需要使用的时候，由物业公司提出预算，业主委员会审核批准，从银行直接支付，当地政府是不会介入的。

同时，国内的维修费是按照建筑面积（套内面积+公摊面积）来算的，而日本的维修费是所有业主完全平摊的，也就是低楼层的业主也要承担屋顶防漏的工程费用。

第二，物业管理制度规范，房子也要“治未病”。

通常国内小区检修总是等管道堵了、设备坏了才去修理，但在日本是定期检修，房子自然就保养的好。

一栋公寓楼建成以后，物业公司和业主委员会一起商定出一个维修计划表，业主们人手一份。什么时候维修外墙、疏通下水道、检修更换电梯，具体的施工时间都会写的清清楚楚。比如电梯是3个月检查1次，15年更换1次；消防探测系统是一年检修1次。

同时，管理人员必须是持证上岗，有政府颁发的“管理业务主任者”证书，具备一定的职业素养。这个证书的通过率只有 20%，所以还是挺严格的。

甚至为了避免住宅频繁拆迁，日本政府提出了一个“建筑物百年”计划，要求新建造的大楼从结构到管道，从墙面到内部设施，必须能够用100年。单论这点，估计中国很多房子很汗颜。

第三，物业管理文化相对成熟。

其实，日本物业管理的服务内容和基本业务与香港大致相同（中国内地物业管理也是从香港学习而来）。包括大厦的清洁，废物处理，保养维修，环境保护，防火防灾，财务会计，购买保险等。

但是，日本的业主参与物业管理的文化相对成熟。

1、业主积极参与物业管理，比如轮流担当业主委员会干事、定期参加清洁卫生等集体劳动；

2、业主乐意接受花钱买服务的管理形式；

3、业主认为支付物业管理费是理所当然的事，拒绝缴费是不道德的行为，拖欠管理费的个案极少发生。

总体来说，日本的物业管理的法律基础好、资格管理严格、社会环境较好、物业服务企业专业化水平高等等，所以各方面都很完善，不仅很少出现业主与物业发生纠纷的情况，甚至优质的物业还让房屋更保值，在未来出手转让时也更有竞争力。

物业“新标准”来了，10万+物管还会剩几家？

其实，中国物业行业也有40年的发展历程，可以说见证了中国房地产市场40年的发展。

早在80年代从香港传入，首先是进入改革开放的最前沿——深圳，其标志为1981年深圳第一家专业物业管理公司成立——东湖丽苑管理处。

到了90年代，物业管理由南向北迁徙，当时青岛、北京等城市已经开始接触物管的思想了，意识到物管是社区生活的必需品。

甚至各地物管公司就像雨后春笋般冒出来，因为注册物业公司很简单，很多开发商自己开发的小区就自己管，没有统一的标准。

到了2003年，算是中国物业管理行业发展的分水岭，标志是2003年6月国务院推出了第一版《物业管理条例》，这个时候不仅开始有了规则，也陆续推出了不少物管的细则如业主大会、业主委员会章程等很多与物业管理相关的资质管理，还包括物业定价标准、服务标准等系列的法律法规。

随着市场的逐渐规范，物业管理行业也迎来蓬勃发展，行业集中度开始显现。2014年，更是诞生了“物业第一股”——彩生活在港上市。

截止2019年，中国物业服务企业10.5万家、管理规模164.5亿平方米、从业人员711万、年营业收入3500亿元。

其中，百强企业虽仅占行业企业总量的0.2%，但年营业总收入850亿元，占全国物业服务企业年总营收的24.3%；管理面积32.18亿平方米，占全国物业管理总面积的19.5%。 

尤其是去年疫情的爆发，让国人进一步认识到物业管理的重要性，行业也由此迎来了新的发展节点。2020年共计18家物业服务企业通过介绍或整体上市模式登陆资本市场，其中H股17家，A股1家。

截止到2020年12月31日，中国物业服务上市企业达到42家（38家港股、4家A股），总市值达到了7301.1亿元。其中碧桂园服务以1538亿元的市值傲视群雄，其次是恒大物业、华润万象生活，而市值垫底的烨星集团市值仅4.13亿。

数据来源：Wind

不难看出，中国物业行业已经取得了长足的发展，市场规模也接近万亿市场，但如今物业或多或少存在问题已是不争的事实，需要整改也是必然。

可喜的是，2021年1月5日，住建部、发改委等十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，其中，就明确了业主4项“新权益”——

1、业主可以自行决定是否取消物业；

2、健全业主委员会治理结构；

3、公共区域盈利划定以及信息公开；

4、提升物业行业服务人员素质。

政策的出台，既为规范行业健康发展，又为倒逼物业服务企业更注重在服务方面能力，而部分管理效益相对好的品牌物业也将受益。

另外，政策的鼓励与支持，将促进物管公司加快对增值服务的探索，进一步提升单位面积盈利能力。

或许，自此中国物业行业将迎来新一轮洗牌，10万+的物业管理企业也会淘汰一大批，留下服务更好、品牌更优的企业，从而推动中国整个物业服务向高品质和多样化升级。

对于日本成熟、优质的物业入驻中国市场，或许，不是一件坏事，反而会加快促进中国物业市场在更激烈的竞争中快速成长、成熟起来，知耻而后勇……，而不是下相互比烂，干啥啥不行，收钱第名！！！